拼学位房 Joint Ownership
拼准卖家 Pinker Sharing
拼投资客 Internet Finance
[学位房]主要是指优质公立小学划片区域内有入学指标的房产，其中有部分可叫名校房。而幼儿园，小学和中学等附近的楼房统称为学区房。
[准买家]是指未来一段时间会用到入学指标而有意向购买学位房的合伙人。他们有部分积蓄，但目前首付+贷款尚不够房屋总价，想借助外力帮忙一起实现购房计划的，也愿意依商量好的先后顺序轮流用入学指标的群体。
[投资客]是指投资合伙人，不需要入读指标，只分享利息或房屋涨幅后的增值收益。投资理财是一份职业，一个爱好，一个平台，一种有趣的生活方式。学位房鲜少跌价，得益于家长追捧不让孩子输在起跑线上，买卖教育房产成大家都看好的投资接力赛跑。
[分享模式]美国得克萨斯州立大学社会学教授马科斯-费尔逊Marcus Felson和伊利诺伊大学社会学教授琼斯-潘思Joe L. Spaeth于1978年在《美国行为科学家》杂志上最早提出：共享经济的概念。
[政策导向]2016年3月5日上午9时，十二届全国人大四次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作年度《政府工作报告》，其第二部分多次说到支持共享经济，原文为：要推动新技术、新产业、新业态加快成长，以体制机制创新促进分享经济发展，建设共享平台，做大高技术产业、现代服务业等新兴产业集群，打造动力强劲的新引擎。运用信息网络等现代技术，推动生产、管理和营销模式变革，重塑产业链、供应链、价值链，改造提升传统动能，使之焕发新的生机与活力。
[法律法规] 法律条文，法律解释，行政法规，地方性法规等文字形式已经明确告知人们，与房产有关的交易，什么是可以做的，什么是规范的，什么是合法的，什么是不可以做的，大家遵从明示，预防疏漏 ,避免出差错。
Q房屋产权证上究竟可以写几个人的名字？
A房产证包括《土地房屋权证》和《土地房屋共有权证》，房产证里面没有限制署名人数,百分之百的房屋产权可自由地分配给登记人数,各自占百分之多少也自行分配,但共同拥有的产权人必须想法行动一致，买卖等事项需同时全部到场签字。
如果希望房产证上有两人以上共有的话，可以申请《土地房屋共有权证》，但《土地房屋权证》之权属人一栏只能写一个人的名字，名字后面再写上‘等几人’，即×××等×人，其底下‘共有权情况’一栏可以注明多个共有人和共有份额。而共有权证上则可以直接写上房产权属人的多个名字，以及双方或多方约定各自的出资额或所占份额，万一出现财产纠纷时就可以有依有据地进行合理的分割。
房产证是基于一物一权一人一证的原则，第一业主即共同购买人的顺序第一人名下及持有的是《土地房屋权证》，共有权情况一栏能够注明：共有人和共有份额。而其他共同持有人名下并拿到的是《土地房屋共有权证》，在占有份额一栏可以依出资比例酌情标注。
关键词：《厦门市土地房屋权证》配有图纸 & 《厦门市土地房屋共有权证》没附图纸
Q什么是他项权证？
A房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。《土地房屋权证》上其中有一栏是专门给《他项权证登记》使用的，另一栏是供《变更登记》使用的。
[第一群体]是指硬性刚需者，由于优质成熟的学位房往往较旧，银行贷款的比例会偏低，一部分家长虽有积蓄，但购买力暂时不够，收入赶不上房价的涨幅，但又迫切需要一个学位房来解决燃眉之急，他们购房意向强烈，越快越好，愿意出大比例的资金，比如51%的款额，承当领投人，属第一业主，即共同购买人之顺序的第一人，名下可持有《土地房屋权证》。
[第二群体]是指软性刚需者，有一部分家长的小孩还小，虽然不是马上急用入学指标，但若干年之后也必定会用到，拟未雨绸缪早作购买计划，且时常在思考收入如何跑过CPI居民消费价格指数（Consumer Price Index）这焦虑问题的答案？基于担心货币贬值的速度，利弊衡量后，亦可以接受合作买房之举措，先排队占位抢个入学资格为上乘良策。他们购房意向明确，愿意出中等比例的资金，比如31%的款额，承当跟投人，属第二业主，即共同购买人之顺序的第二人，共有名下并可持有《土地房屋共有权证》。
[第三群体]是指第二次抵押投资合伙人，手中有闲钱，实力支撑，对学位房作为第二次抵押物的形式比较认可的投资者，一人或多人参与均可，出资比例依实际需要而定，比如合计出资19%以上者，在资源共享平台，在公平的交易规则下，以获得高收益好报酬为主要目的，可承当跟投人，投资拥有的权益凭证可自由转让，待顺利取回本金利息后，名下无需持有房屋共有权证。项目之收益率和溢价分成会让各位投资客融洽汇聚。
[第四群体]是指以往传统房产交易市场中的一对一形式，甲乙双方加上中介丙方。为子女入读学校，经济条件较好的家长，能一次性付款或承担首付及贷款的，他们自己找房源或通过地产经纪代理即可。
本网站的[房产证券化分享模式]仅专注于服务第一群体、第二群体、第三群体，拼合伙人，仅致力于拼学位房，Joint Ownership共同所有权。
[正文导读]根据教育部办公厅教基一厅[2016]1号文件《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，依旧采用单校划片就近入学的方式，入读公立小学时需户口与房产证挂钩。 当地产邂逅教育时，教育房产就自然而然地成为了刚需，从来都是受追捧的。相对于普通商品住宅而言，学位房具有单价相对较高，升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的变化，学位房属稀缺资源，这也许是给孩子最好的礼物，其投资优势日渐凸显，无论是新楼盘市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学位房的成交量与租赁率仍保持比较稳定的状态，结论：学位房是优质资产。古有孟母三迁，今有名校房。
在传统的房产交易场景中，一般找物业经纪，中介既要找房子，又要找业主，在双方之间撮合。经常是找到了房子，找不到业主，找到了业主，又找不到房子。好不容易两边都找到了，两边有时又都可能觉得中介会不会在中间炒房捣鼓啊？交易环节需要经由：拿到房源信息、获取勘察资格、拍照标价、匹配需求、带人看房、谈判签约等一系列交易环节。房源方/客源录入方/成交方等任何一方的缺失或阻碍将导致整个交易流程的中断，直到下一次再次触发重走一次整个流程，这样‘串联’式的流程和效率就是服务于上述的第四群体。 中介佣金一般是成交价的1%至2%之间，根据总价高低三方可以协商。一般情况都是由买家支付，如果要求卖方支付部分或全部，卖价也会相应增加，效果一样。竞争激烈，内外各方常因抢房源抢客户而纠纷。
[交易提纲]我们网站的具体的做法是变‘串联’为‘并联’，吸收传统房产市场的长处，补充平衡其不足，闻道有先后，术业有专攻，专注于拼学位房，共同所有权。
第一，分享的原理，我们的系统把即将置业的财产，按照一定的标准划分为若干单元比例，拟作分离形式的设定，暂且形象地称之为资产片状化。过去一个房子只能一个人一家人买卖，现在就是尝试一个房子由多个人合伙购买，共有的产权也有适合的投资群体接受，形成和满足于投资多样化，硬性刚需者、软性刚需者和二押投资合伙人各取所需，各方享有利益或收益。这一切在《土地房屋权证》和《土地房屋共有权证》等证件上将有完整充分的体现和保障。
[房产证券化分享模式]就是将房产投资直接设置转变成产权证和有价证券两种形式，部分投资者对房屋共有的物权也可以转变为持有权益凭证，因为房屋产权证和相关联的权益凭证可以有机结合。
[房产证券化的分享模式]是借助于学位房、合伙人、资金、共同所有权、权益凭证这五个载体来完成的，其购房融资手段的创新，是随着地产业，金融业和教育事业的发展而自然衍生出来的。其新型的商业模式，是对传统的营销模式进行拓展组合，有创意且具备可操作性，能更好地实现社会化的营销管理，为分享经济的模式注入新活力。房产证券化和分享模式的完美结合也是房产未来最佳的趋势之一。
共享只是一步骤，其做法首先是信息共享，然后是资源共享，使用权的转移，投资得益和解决问题之后的成就感共享。
第二，房产证券化，本网站所指的房产证券化Securitization是以特定房产组合为载体，所需现金流或信贷兑成权益凭证转向可买卖的债务工具。目前住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷to还款的简单循环阶段，资金的流动性差，证券化的积极意义在于使得房产的持有者分散，可以包容更多的抗风险系数。融资额度不大时，第三群体之投资客可以借助《他项权证》和《三方排他性协议》加公证等方式来保障自身的权益；等融资额度较大时自然可以平稳地过渡到证券化的形式。依交易金额大小等实际情况交叉选择上述的三项方式，即他项权证、排他协议公证和证券化权益凭证。
第三，多一种选择，我们网站帮助交易双方或多方解决信息不对称的问题，调剂供需，多人合作买房，有了更多的投资方法，更多的理财选择，更好地完成交易，为领投人和第一跟投人，跟投人等提供更便捷透明的交流互动的机会。第一业主与第二业主等应事先签《合作买房确认暨委托合同》，依约办理过户转换，事先估算好过户的时间期限，事先估算好一段时间后的总价，事先估算好各自分摊的账目，总之，一切依合同办事。第一业主与第二业主是顺位关系Sequence，共同所有权，其搭建形式类似于最古老的玉石交易方式，赌房产的涨跌，拼的是眼光，运气和执行力。
第四，房源的筛选，我们的网站上会发布拼学位房的推荐项目，翔实的房源信息，图文并茂，线上线下，为有意向的拼客，准买家，投资客提供可靠的商业数据服务，信息汇总让投资者提升判断依据和决策效力，资讯更集中。
第五，合伙人团队，帮你设计好投资的机制，有人提供房源，有人找客户，有人负责谈判，讨论解决合作融资方案，组建数据，让想法落地。每个人都可以根据自己的财力、需求、经验等因素，在一宗交易中出一份力，获得一份收益，形成一个团队。分工明确，效率自然提高，急一部分人所需。线上业务平台化与线下业务自营，通过流程和组织的再造，实现每个交易阶段的精细化分工。客户合伙人除了新体验外，更多收获的是实惠和参与。可以由第一业主、第二业主和网站管理团队来共同完成交易；也可以由第一业主、第二业主、第三方投资客和网站管理团队共同来达成交易，合作共赢。
第六，信用的平台，我们的网站让需求相近的准买家集结，借力发力，为用户打造资产管家的配套服务，打造一个管理和投资融通的平台，打造一个自用和投资兼容的安全共享平台。各意向者通过信用评估后，以获得领投方和跟投方的信用借款等方式的资金支持，完成交易。通过互联网提高资源配置率和轮流使用效率，扩展了投资的领域和方式，深化了人员的参与度，降低交易成本,更容易更安全地达成目标。信用的平台包括自律地发展规范化的互联网金融，多方依合约相互平衡更有保障。
第七，法律与法规，我们的网站与专职律师配合，帮各方明确建立一个保护权益的体系，包括照顾财产共同所有者和投资者的各种权利权益，当然也包含如破坏这些共识条款时，违约时该处罚的规定，力求有条有理，细致和严密，促使交易更公平稳健。
第八，评价与约束，没有规矩，不成方圆，我们的网站将会健全双向乃至多向的评价和约束系统，建立刚需者、投资者对服务提供者的评价机制，建立领投人和跟投人双方相互评价的体系。通过这种双向多向的交易互评体系，不断沉淀有用的信用资讯，弘扬彼此真诚合作，童叟无欺的理念，抑制人性不足的一面，让交易流程更顺畅，不是一次性的买卖，注重信誉，评价约束机制的建立是平台重要的组成部分。
第九，基本管理费，我们的网站以拼学位房的形式承接投资管理，为用户直观而清晰地制定高质量的投资方案，也可以同时制定多个投资方案供选择，以符合用户不同的投资思路或投资目标。深度挖掘优质金融产品，并通过数据分析系统，量化金融模型，以及智能化算法为用户提供更契合自身需求的动态金融产品组合。方方面面将尽心尽力，自然也会商议适当收取1%的管理费以维持商业运行。如免费的定是不可靠的居多，难永续经营。
第十，付费收益项目，买房后，入住与租金依事先约定，装修计入房产成本，租金收益计入投资成本效益项,诸项开支和收入依合议合同条文而行。
第十一，户口迁入迁出，根据事先商量好的共识，入学指标依先后顺序轮流使用，依合议合同条款而行，信守承若者奖，犯规者重罚。
第十二，委托与确认，各合伙人查勘确认房屋情况，确认有入学指标无误，各方讨论签订《合作买房确认暨委托合同》,付款，过户等，关系管理的主体是人。
房产证券化分享模式：
拼学位房，拼名校房，拼学区房，聚焦教育房产，梦想从这里起航，有爱有家有学位房，给孩子一个踏实的基础，想着美好的未来，若不拥有学位房，还有其它办法赢在起跑线上吗？
张爱玲：有人分享，快乐会加倍，忧愁会减半。
[优劣比较] 房产证券化分享模式的优劣分析。
[一]房产证券化分享模式能递补和颠覆买房的体验。这种颠覆除了对原有传统房屋买卖业务的体验进行改良外，同时也是突破性地尽量规范交易流程。对特定的合伙人群体，不只是比原有体验好10%或者50%，而是比原有体验好5倍或10倍，助力一部分准买家由原来买不起，变成买得起。
[二]房产证券化分享模式能重构商业价值。共享经济的大前提，是建立在资产应用的更替和片状化的资金上；共享经济模式，也能够真正释放出片状化的资产和资金的价值。
[三]房产证券化分享模式能重构连接。连接的方式、连接的成本和连接本身等三个维度上的重构具有新意，尤其是连接的成本效益。《What's Mine is Yours》一书中的作者把共享经济分成三种实践的说法：1产品服务体系；2市场再流通；3协同式兼容。
[四]房产证券化分享模式的五个要素分别是：教育资源、房屋共有权证、资金流对应的权益凭证、连接匹配、价值共享最大化。共享经济关键在于如何实现最优组合，实现边际成本最低，同时更要遵守制度和法律法规。
[五]房产证券化分享模式适应于经济发展和市场需求；适应于政策导向；适应于法律法规；适应于教育体制和教育现状；适应于购买力的最大边际效率，是以上五个方面集成式之创新产品，也是稳妥的交易方式，可兼顾均衡各方的权益。
[六]房产证券化分享模式给硬性刚需者和软性刚需者带来了最大实惠和强心针，助力并解决一部分人买不起学位房的困扰，是实现梦想出航的好机会。同时给实力投资客带来更多的理财选择。如此一来，好比是给准买家和投资者之间架起了彩虹桥。当然每种交易模式都有利有弊，多人合作刚开始步调一致比较难，有时也像多人轮流穿一条衣服的节奏，需在法律法规的框架下，协调各方，整合资源，让供需顺畅。
[七] 房产证券化好处在于所欠购房账目用变通的办法做成权益凭证卖给投资者后可兑现成买房款项，借助于债务工具的作用让交易得以完成。如果各方信守合同和公证，各自承担风险，自然各方也会相应地享受一定的收益。
[八]房产证券化分享模式既能满足国人的产权情节，即斯土斯有财的理念，又能满足投资者保值增值的需求，符合大宗商品消费习惯和心理，在拥有产权和教育资源两个层面上不矛盾，与现有的法律法规也没有抵触，为市场的先行风向标，实施房产证券化的大环境也日趋成熟。
When the snows fall and the white winds blow,
The lone wolf dies, but the pack survives.
Summer is the time for squabbles.
In winter, we must protect one another,
Keep each other warm, share our strengths.
当大雪降下，冷风吹起，独行狼死，群聚狼生。
夏天时可以争吵，但一到冬天，我们便必须彼此，互相取暖，分享力量。
George Martin乔治-马丁《冰与火之歌A Song of Ice and Fire》
